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REIT

Kurzform für „Real Estate Investent Trust“. Börsennotiertes Unternehmen, das ausschließlich in Immobilien investiert. Ermöglicht dem Anleger die indirekte Investition in Immobilien durch den Kauf von Aktien. Der Großteil des Gewinns wird ausgeschüttet, die Besteuerung erfolgt ausschließlich auf Anlegerebene (Steuertransparenz).

Merkmale der REIT-AG

Um den Status einer REIT-AG zu erhalten und halten, muss eine Immobiliengesellschaft mehrere Kriterien erfüllen. Über die ordnungsgemäße Einhaltung der REIT-Kriterien berichtet HAMBORNER jährlich in der Rubrik „REIT-Angaben“ des Geschäftsberichts.

Beschränkung des Unternehmensgegenstandes

  • Erwerben, Halten, Verwalten und Veräußern von Immobilien: Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechte
  • Keine inländischen „Bestandswohnimmobilien“ (= Immobilien, die überwiegend Wohnzwecken dienen und vor dem 01. Januar 2007 erbaut wurden --> Flächenanteil entscheidend)
  • Inlandsimmobilien können direkt oder über Immobilienpersonengesellschaften gehalten werden
  • Auslandsimmobilien können direkt oder über Auslandsobjektgesellschaften (100 %ige Tochter-Kapitalgesellschaften der REIT-AG) gehalten werden
  • Immobiliennahe Nebentätigkeiten für Dritte nur durch REIT-Dienstleistungsgesellschaften(100 %ige Tochter-Kapitalgesellschaften der REIT AG) -> technische und kaufmännische Verwaltung, Vermittlung, Projektsteuerung, Projektentwicklung, Beteiligung an Komplementär-GmbH von Immobilienpersonengesellschaften möglich, sofern lediglich Schutzschirmfunktion

Beschränkung der Zusammensetzung von Vermögen, Umsätzen und Erträgen

  • Mindestens 75 % der Aktiva im Konzernabschluss unbewegliches Vermögen -> „beizulegender Zeitwert“ nach IAS 40 entscheidend
  • Höchstens 20 % der Aktiva (im Konzern) dürfen einer REIT-Dienstleistungsgesellschaft gehören
  • Mindestens 75 % der Umsatzerlöse und der sonstigen betrieblichen Erträge (im Konzern) aus Vermietung, Leasing,Verpachtung einschließlich immobiliennaher Tätigkeiten oder Veräußerung von unbeweglichem Vermögen
  • Höchstens 20 % der Umsatzerlöse und der sonstigen betrieblichen Erträge (im Konzern) aus REIT-Dienstleistungsgesellschaften
  • Ausschüttungsverpflichtung: 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses, gemindert um die Rücklagen für Veräußerungsgewinne

Kein Immobilienhandel

  • Veräußerungserlöse dürfen innerhalb von 5 Jahren höchstens 50 % des durchschnittlichen Wertes des Immobilienbestandes betragen

Mindesteigenkapital

  • Eigenkapital (im Konzern) muss mindestens 45 % des Werts des unbeweglichen Vermögens betragen -> Beschränkung der Fremdfinanzierung
  • Bei der relevanten Kennzahl handelt es sich um die sogenannte REIT-Eigenkapitalquote

Beteiligungsgrenzen, Mindeststreubesitz

  • Direkte Einzelbeteiligung weniger als 10 %, aber höherer Konzernanteil durch Einsatz mehrerer Besitzgesellschaften möglich
  • Mindestens 15 % Streubesitz (25 % bei Börsengang) -> Streubesitz = Aktionäre mit einer Beteiligung von unter 3 %

Bezeichnung der Firma und deren Schutz

  • Die Bezeichnung „REIT-Aktiengesellschaft“ oder „REIT-AG“ muss in der Firma enthalten sein
  • Ein Nicht-REIT darf weder die obigen Bezeichnungen noch den Begriff „Real Estate Investment Trust“ oder „REIT“ in der Firma führen

Grundkapital und Form der Aktien

  • Der Mindestnennbetrag des Grundkapitals beträgt 15 Mio. €
  • Nur stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung zulässig

Börsennotierung

  • Zulassung an einem organisierten Markt in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des EWR

Steuerfreiheit

  • Bei Vorliegen aller Voraussetzungen ist die Gesellschaft von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit